Deweloperzy powierzchni magazynowych w Polsce – liderzy, trendy i przyszłość rynku

Dynamiczny rozwój sektora magazynowego

Polski rynek powierzchni magazynowych w ostatnich latach przeżywał intensywny rozwój. Na koniec pierwszej połowy 2025 roku całkowita powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce przekroczyła 36 mln m², co oznacza wzrost o 7% rok do roku. Mimo spadku nowej podaży o 30%, sektor utrzymuje stabilność i pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych obszarów inwestycyjnych w Europie

Najwięksi deweloperzy na polskim rynku

Wśród liderów rynku dominują międzynarodowe firmy, które od lat inwestują w Polsce:

 1. Panattoni

Lider rynku, realizujący największe inwestycje w Polsce i Europie, w tym Central European Logistics Hub w Łodzi (630 000 m²), największy kompleks logistyczny w Europie Specjalizuje się w obiektach typu BTS (built-to-suit) oraz dużych parkach logistycznych.

2. SEGRO

Deweloper powierzchni magazynowych aktywny w wielu lokalizacjach, działa głównie w miastach i ich okolicach, oferując powierzchnie typu „ostatnia mila”. Posiada parki m.in. w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Gliwicach i Strykowie.

3. Prologis

Globalny gracz z silną pozycją w Polsce. Oferuje nowoczesne powierzchnie magazynowe w kluczowych lokalizacjach, takich jak Warszawa i okolice, Chorzów, Poznań, Wrocław.

4. P3 Logistics Parks

Zarządza dużymi parkami logistycznymi, m.in. P3 Błonie. Skupia się na długoterminowym wynajmie i zrównoważonym rozwoju. Aktywny w kluczowych regionach Polski

5. 7R

Deweloper, znany z projektów miejskich i regionalnych. Realizuje inwestycje typu „city flex” oraz obiekty BTS. Firma jest aktywna w regionach Śląsk, Wrocław, Gdańsk

6. Hillwood Polska

Hillwood to międzynarodowy deweloper z portfelem ponad 3,75 mln m² powierzchni magazynowej w Polsce. Firma realizuje inwestycje w strategicznych lokalizacjach, takich jak:

• Hillwood Poznań – Czempiń (130 000 m²)
• Hillwood Grodzisk Mazowiecki (87 000 m²)
• Hillwood S8 Warsaw South (58 000 m²)
• Hillwood Rawicz, Łowicz, Zgierz, Oleśnica – nowoczesne obiekty z certyfikatem BREEAM.

Hillwood stawia na zrównoważony rozwój, wykorzystując materiały z recyklingu i przygotowując dachy pod instalacje fotowoltaiczne.

7. GLP Polska

GLP to globalny deweloper działający w 12 krajach Europy. W Polsce zarządza ponad 1 mln m² powierzchni magazynowej. Ich obiekty charakteryzują się:

• Certyfikatem BREEAM Excellent
• Energooszczędnymi rozwiązaniami (pompy ciepła, LED)
• Lokalizacjami przy głównych węzłach komunikacyjnych (Warszawa, Wrocław, Gliwice, Poznań, Łódź)

GLP oferuje zarówno duże centra logistyczne, jak i obiekty BTS dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów.

8. CTP Polska

CTP to jeden z największych deweloperów w Europie Środkowo-Wschodniej. W Polsce firma:

• Wybudowała już 780 000 m² powierzchni
• Zarządza 19 parkami logistyczno-przemysłowymi
• Realizuje inwestycje w formatach CTBox, CTFlex, CTSpace, dostosowanych do MŚP i dużych firm

CTP koncentruje się na aglomeracji warszawskiej, Poznaniu, Rzeszowie, ścianie zachodniej i innych regionach, oferując nowoczesne obiekty z certyfikacją środowiskową.

 9. Lemontree

Lemontree to dynamicznie rozwijający się deweloper, który łączy nowoczesność z ekologią. Firma:

• Realizuje inwestycje między innymi w Warszawie (Fresh Warsaw), Szczecinie (WestSide Szczecin) i Zabrzu (Booster Zabrze)
• Stawia na zieloną energię, recykling, zieloną stal i komfort pracy

Lemontree tworzy przestrzenie nie tylko dla biznesu, ale także dla lokalnych społeczności, integrując funkcje usługowe, biurowe i rekreacyjne.

Trendy rynkowe w 2025 roku

1. Stabilizacja czynszów – stawki za wynajem pozostają stabilne, z niewielkimi korektami w zależności od lokalizacji. W topowych lokalizacjach miejskich, takich jak Warszawa czy Kraków, czynsze przekraczają 6 EUR/m²/mies.
2. Renegocjacje umów – ponad połowa transakcji najmu to przedłużenia istniejących kontraktów, co świadczy o dojrzałości rynku.
3. Selektywna ekspansja – deweloperzy koncentrują się na sprawdzonych lokalizacjach, ograniczając ryzyko nadpodaży.
4. Zielona logistyka – rośnie znaczenie inwestycji zgodnych z zasadami ESG, z certyfikatami BREEAM i LEED.
5. Automatyzacja i robotyzacja – coraz więcej obiektów wdraża zaawansowane technologie, zwiększając efektywność operacyjną.

Wyzwania i prognozy

Pomimo stabilności, sektor mierzy się z wyzwaniami:

• Trudności w pozyskiwaniu gruntów – szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich, co skłania deweloperów do projektów typu brownfield
• Wysokie koszty finansowania – nadal utrudniają dynamiczne przyspieszenie nowych inwestycji.
• Zróżnicowanie regionalne – największa aktywność deweloperska koncentruje się w województwach: mazowieckim, śląskim i dolnośląskim

Podsumowanie

Polski rynek powierzchni magazynowych w 2025 roku to sektor dojrzały, stabilny i atrakcyjny dla inwestorów. Deweloperzy, zarówno międzynarodowi, jak i krajowi, dostosowują swoje strategie do zmieniających się warunków gospodarczych, stawiając na jakość, lokalizację i zrównoważony rozwój. W obliczu rosnącego znaczenia e-commerce, logistyki miejskiej i ESG, przyszłość rynku magazynowego w Polsce rysuje się w pozytywnych barwach.