Aktualności

Rynek magazynowy w Polsce – Q1 2025

🏭 Rynek magazynowy w Polsce – Q1 2025: Spowolnienie czy nowa równowaga?

Po latach dynamicznego wzrostu, polski rynek magazynowy wchodzi w fazę przejściowego wyhamowania. Jak pokazuje najnowszy raport REDD, w I kwartale 2025 roku oddano do użytku zaledwie 572 tys. m² nowej powierzchni – to najniższy wynik od kilku kwartałów. Czy to oznaka spadku aktywności, czy raczej nowej równowagi?

🔍 Kluczowe liczby:

• Całkowita istniejąca powierzchnia magazynowa: 36,68 mln m²
• W budowie: 2,00 mln m²
• Planowana podaż: 12,09 mln m²
• Nowa podaż w Q1 2025: 572 562 m²
• Współczynnik pustostanów: 8,23%

📍 Gdzie buduje się najwięcej?

Największą aktywność deweloperską odnotowano we:

• Wrocławiu – 173 tys. m² nowej powierzchni
• Górnym Śląsku – 123 tys. m²
• Bydgoszczy i Toruniu – 85 tys. m²

Te trzy lokalizacje odpowiadają za blisko 67% nowej podaży w kraju.

🏗️ Co w budowie?

Na koniec marca 2025 w budowie pozostawało ponad 2 mln m² powierzchni magazynowej. Liderami są:

• Wrocław – 428 tys. m²
• Górny Śląsk – 405 tys. m²
• Warszawa – 360 tys. m²

📦 Pustostany i dostępność

Na rynku dostępne są 3,02 mln m² powierzchni „od zaraz”. Najwięcej w:

• Polsce Centralnej (545 tys. m²),
• Wrocławiu (527 tys. m²),
• Warszawie (497 tys. m²).

Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w:

• Opolu – 21,5%
• Kielcach – 17,2%
• Polsce Centralnej – 10,2%

Najniższy: 3,5% w Szczecinie.

🔎 Co to oznacza dla rynku?

Rynek magazynowy w Polsce nie zwalnia – raczej dostosowuje się do nowej rzeczywistości. Wysoka inflacja, zmiany w łańcuchach dostaw i rosnące oczekiwania najemców sprawiają, że inwestorzy podejmują bardziej przemyślane decyzje. Warto śledzić nie tylko to, co już powstaje, ale też to, co dopiero planowane – bo wiedza to przewaga.

Kluczowe Wnioski:

• Zahamowanie nowej podaży: W Q1 2025 oddano do użytku 572 562 m² nowej powierzchni magazynowej, co jest zbliżone do średnich wartości z poprzednich kwartałów. Najwięcej nowej powierzchni pojawiło się we Wrocławiu (173 061 m²), na Górnym Śląsku (123 155 m²) oraz w Bydgoszczy i Toruniu (85 000 m²). Te trzy lokalizacje odpowiadały za blisko 67% nowej podaży w tym kwartale.
• Podaż w budowie nadal wysoka: Pomimo niższego poziomu ukończonych realizacji, w budowie pozostaje imponujące 2 mln m² powierzchni. Najwięcej inwestycji realizuje się we Wrocławiu (428 tys. m²), Górnym Śląsku (405 tys. m²) i Warszawie (360 tys. m²).
• Rośnie poziom pustostanów: Na koniec Q1 2025, w istniejących budynkach dostępnych od zaraz było 3,02 mln m² powierzchni. Współczynnik pustostanów w całym kraju wyniósł 8,23%. Najwyższe poziomy pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej (21,5%), Kielcach (17,2%) oraz w Polsce Centralnej (10,2%).
• Liderzy rynku: Warszawa, Górny Śląsk i Wrocław pozostają największymi rynkami, dysponując odpowiednio 7,18 mln m², 6,18 mln m² i 5,19 mln m² istniejącej powierzchni magazynowej.

Pozwolenia na Budowę: Klucz do Przyszłej Podaży

Ciekawym elementem raportu REDD jest analiza pozwoleń na budowę, która pozwala zajrzeć w przyszłość rynku. Po latach rekordowej dynamiki, kiedy to podaż całkowita wzrosła o 40% w ciągu trzech lat, a od 2016 roku niemal się potroiła, obecnie obserwujemy wyraźny spadek wolumenu powierzchni w realizacji.

• Szczyt aktywności w latach 2021-2022: Lata 2021 i 2022 były okresem największego boomu budowlanego w sektorze magazynowym, z ponad 300 wydanymi decyzjami rocznie na nowe inwestycje i zamienne pozwolenia. Był to efekt rozwoju e-commerce, zmian w łańcuchach dostaw i rosnącego znaczenia logistyki miejskiej.
• Wyraźny spadek od 2023 roku: Od 2023 roku obserwujemy znaczący spadek liczby wydawanych pozwoleń. W 2023 roku wydano 88 decyzji na nowe obiekty (o 40% mniej niż w latach szczytu), a w 2024 roku zaledwie 52. Dane za Q1 2025 (14 decyzji) wskazują na dalsze wyhamowanie.
• Wzrost znaczenia rozbudowy: Równolegle z spadkiem liczby pozwoleń na nowe obiekty, zwiększyła się rola rozbudowy istniejących parków magazynowych (72 decyzje w 2023 roku). Może to sugerować, że deweloperzy koncentrują się na wzmacnianiu już działających lokalizacji, zamiast rozpoczynać nowe projekty typu greenfield.
• Zróżnicowanie regionalne: Mimo ogólnego trendu spadkowego, niektóre województwa utrzymują wysoki poziom aktywności inwestycyjnej. Województwo łódzkie wyróżnia się stabilnością, a liczba pozwoleń wzrosła nieznacznie z 23 do 24. Spadki odnotowano natomiast w województwie śląskim (z 39 do 27) i mazowieckim (z 32 do 28).
• Aktywność w powiatach: Powiat pruszkowski był liderem pod względem liczby wydanych pozwoleń w latach 2018 i 2019. Miasto stołeczne Warszawa zanotowało skokowy wzrost aktywności w 2021 i 2023 roku, co wskazuje na rosnące znaczenie logistyki miejskiej. Powiat wrocławski wykazuje stabilną aktywność, a Łódź, mimo mniejszej liczby pozwoleń w ostatnich latach, pozostaje ważnym hubem logistycznym.

Co Dalej?

Obecne wyhamowanie tempa rozwoju rynku magazynowego w Polsce jest widoczne, ale jednocześnie deweloperzy nadal realizują dużą liczbę inwestycji. Kluczowym czynnikiem, który będzie kształtował przyszłe tempo wzrostu podaży, pozostaje aktywność najemców – ich potrzeby, plany ekspansji i ogólna kondycja gospodarki.