Rynek magazynowy w Polsce – Q4 2025. Trendy i prognozy na 2026

Rynek magazynowy w Polsce (Q4 2025) – najważniejsze dane, wnioski i co dalej w 2026

Polski rynek magazynowo‑przemysłowy utrzymał solidną kondycję na finiszu 2025 r. i wchodzi w 2026 r. z dobrym momentem popytowym, umiarkowaną nową podażą i zróżnicowanym poziomem pustostanów w regionach. Najnowsze, zagregowane dane, przygotowane przez PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych) prezentują obraz rynku w IV kwartale 2025 r.

Kluczowe wskaźniki Q4 2025

1. Zasoby nowoczesnej powierzchni: 36,6 mln m² (+5,9% r/r).

Największe rynki:

• Mazowieckie 7,34 mln m²,
• Śląskie 6,19 mln m²,
• Dolnośląskie 5,31 mln m².

2. Nowa podaż (Q4): 137,7 tys. m², co oznacza −72,9% r/r

Najszybciej, nowe magazyny przybywały w:

• Mazowieckim 61,3 tys. m²,
• Kujawsko‑Pomorskim 22,0 tys. m²,
• Śląskim 19,0 tys. m².

• W budowie: 1,79 mln m² (+1,7% r/r).

Największe udziały miały regiony:

• Mazowieckie 36%,
• Pomorskie 12%,
• Łódzkie 11%.

3. Popyt brutto (Q4): 2,2 mln m² (+8,6% r/r).

Najsilniejsze regiony popytowe:

• Łódzkie 549 tys. m²,
• Mazowieckie 410 tys. m²,
• Śląskie 395 tys. m².

4. Pustostany: 7,4% ( −0,8 p.p. kw./kw. i −0,1 p.p. r/r ).

Najwyżej:

• Świętokrzyskie 17,2%,
• Lubuskie 16,2%,
• Lubelskie 10,9%,
• Dolnośląskie 10,7%.

Najniżej:

• Podlaskie 0%,
• Opolskie i Zachodniopomorskie po 1,2%,
• Warmińsko‑Mazurskie 2,2%.

5. Struktura popytu (Q4): przedłużenia 53%, nowe umowy (w tym BTS) 41%, ekspansje 6%.

Rynek kończy 2025 r. z wysokim popytem i ograniczoną nową podażą. Zmiana jakościowa popytu (duży udział przedłużeń umów) wskazuje na i dążenie najemców do stabilizacji operacyjnej może być również oznaką braku aż tak dużego zapotrzebowania na nową powierzchnię.

Trendy, które wejdą z nami w 2026 rok

1. Umiarkowana podaż i selektywne finansowanie nowych projektów

Niska nowa podaż w Q4 (−72,9% r/r) i stabilny wolumen „w budowie” (1,79 mln m²) sugerują ostrożniejsze uruchamianie inwestycji i lepsze dopasowanie do absorpcji rynkowej w 2026 r. Deweloperzy koncentrują się na projektach w najlepszych lokalizacjach (przy A1/A2/S3/S6, głównych węzłach aglomeracyjnych) i na pre‑letach/BTS.

2. Główne lokalizacje wciąż wygrywają

Popyt koncentruje się w Łódzkiem, Mazowieckiem i na Śląsku – regiony z dostępem do pracowników, centralnym położeniem i infrastrukturą pozostaną naturalnymi „adresami pierwszego wyboru” dla e‑commerce, 3PL oraz lekkiej produkcji.

3. Normalizacja pustostanów i większe rozwarstwienie regionalne

Średni wskaźnik pustostanów 7,4% maskuje duże różnice: rynki wschodzące (Świętokrzyskie, Lubuskie) i niektóre dojrzałe (Dolnośląskie) mają wyraźnie wyższy poziom pustostanów, co zwiększa pole do negocjacji, podczas gdy regiony z niskim wskaźnikiem (Podlaskie, Opolskie, Zachodniopomorskie) dają mniejsze pole do negocjacji. W 2026 r. różnice te mogą się utrzymać.

4. Dominacja przedłużeń umów najmu – sygnał stabilizacji kosztów i jakości

Ponad połowa popytu to przedłużenia (53%), co potwierdza, że najemcy chętnie wybierają kontynuacje operacji w sprawdzonych lokalizacjach, optymalizując jednocześnie zużycie mediów oraz układ istniejących powierzchni. W 2026 r. oczekujmy dalszej optymalizacji, m.in. dzięki rozwiązaniom ESG i automatyzacji.

Najmocniejsze lokalizacje – jak czytać mapę popytu i podaży?

Łódzkie – centralny hub dystrybucyjny

Najwyższy popyt w Q4 (549 tys. m²) wzmacnia rolę regionu jako hubu krajowego (dostęp do A1/A2, bliskość węzłów przeładunkowych, duża baza pracownicza). Dodatkowo, udział Łódzkiego w budowach (11%) zapowiada kontynuację rozwoju nowej podaży.

Mazowieckie – siła największego rynku i rozbudowy aglomeracyjnej

Największy rynek w kraju (7,34 mln m²) i najwyższa nowa podaż w Q4 (61,3 tys. m²), a także aż 36% udziału w „w budowie” – to sygnał, że Warszawa i okolice pozostaną kluczowym miejscem dla logistyki ostatniej mili, FMCG i operatorów logistycznych.

Śląskie – przemysł, dystrybucja i rynek pracy

Wysoki popyt w Q4 (395 tys. m²) oraz dojrzały, zdywersyfikowany portfel najemców wspierają stabilność regionu, choć podaż nowej powierzchni w kwartale była umiarkowana (19,0 tys. m²).

Pomorskie i korytarze północne – „pod prąd i pod eksport”

12% udziału w powierzchni „w budowie” potwierdza rosnącą rolę północnych korytarzy (porty, S6/S7), w tym atrakcyjność dla logistyki import‑eksport i sektorów wrażliwych na czas dostaw morsko‑lądowych.

Rekomendacje na rok 2026.

Dla najemców

1. Segmentuj lokalizacje: w regionach z wyższymi pustostanami (np. Świętokrzyskie, Lubuskie) mamy zdecydowanie większe pole do negocjacji stawek i zachęt. Na rynkach z gorszą dostępnością magazynów należy pamiętać o  zabezpieczeniu powierzchni z odpowiednim wyprzedzeniem.

2. Optymalizuj w istniejących parkach: wysoki udział przedłużeń umów pokazuje, że optymalizacja w ramach istniejącej powierzchni (automatyzacja, antresole, przegląd procesów) oraz weryfikacja umów na media dają realne oszczędności.

3. ESG jako realna korzyść: wybieraj budynki o wysokiej efektywności energetycznej – niższe koszty operacyjne, łatwiejsze monitorowanie zużycia, coraz częściej zgodność z polityką korporacyjną.

Dla inwestorów i deweloperów

1. Koncentracja na corowych rynkach: projekty w korytarzach A1/A2 i aglomeracjach z popytem strukturalnym (Łódzkie, Mazowieckie, Śląskie) będą absorbowane szybciej.

2. Pre‑let i obiekty BTS: przy selektywnym finansowaniu to w 2026 r. najbezpieczniejsza ścieżka uruchamiania nowej podaży.

3. Zarządzanie ryzykiem pustostanów: w regionach z podwyższonym wskaźnikiem buduj elastycznie (fazowanie, modułowość) i targetuj branże o stabilnym wolumenie.

Podsumowanie

• Popyt pozostaje mocny (2,2 mln m² w Q4, +8,6% r/r), a przedłużenia umów (53%) podkreślają dojrzałość rynku i preferencję dla nowoczesnych, sprawdzonych lokalizacji.
• Podaż jest zdyscyplinowana (niskie oddania w Q4), a 1,79 mln m² w budowie z największym udziałem Mazowieckiego, Pomorskiego i Łódzkiego wskazuje kierunki rozwoju w 2026 r.
• Pustostany 7,4% – średnia krajowa stabilna, ale regionalnie zróżnicowana; to tworzy różne warunki negocjacyjne i czasowe okna wejścia.