Rynek magazynowy w Polsce po I półroczu 2026 – czy najemcy wracają do ekspansji?

Rynek magazynowy w Polsce po I półroczu 2026 – czy najemcy wracają do ekspansji?

Polski rynek magazynowy wszedł w 2026 rok z wyraźnie lepszym sentymentem niż w poprzednich kwartałach. Po okresie większej ostrożności, wydłużonych procesów decyzyjnych i dominacji renegocjacji, widać powrót aktywności po stronie nowych umów oraz ekspansji. Najnowsze publicznie dostępne dane rynkowe – obejmujące przede wszystkim I kwartał 2026 roku – pokazują, że popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął ok. 1,58–1,6 mln mkw., co oznaczało wzrost o ok. 44-47% rok do roku.

Czy to oznacza, że najemcy wracają do ekspansji? Odpowiedź brzmi: tak, ale w sposób bardziej selektywny i ostrożny niż w czasie największego boomu magazynowego. Firmy nadal analizują koszty, lokalizacje i warunki najmu, ale coraz częściej nie ograniczają się wyłącznie do przedłużania obecnych umów. Według danych rynkowych popyt netto, czyli nowe umowy i ekspansje, osiągnął w I kwartale 2026 roku ok. 850 tys. mkw., notując wzrost o 78% rok do roku, co było najlepszym wynikiem od 2022 roku.

Rynek po okresie stabilizacji

Ostatnie lata przyniosły polskiemu rynkowi magazynowemu przejście od bardzo dynamicznej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy rozwoju. Z jednej strony Polska pozostaje jednym z największych rynków magazynowych w Europie, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły 37 mln mkw. Z drugiej strony deweloperzy wyraźnie ograniczyli projekty spekulacyjne i coraz częściej rozpoczynają budowę dopiero wtedy, gdy mają zabezpieczonego najemcę.

To ważna zmiana dla firm planujących wynajem magazynu. Jeszcze kilka lat temu rynek oferował większą liczbę gotowych obiektów dostępnych „od ręki”. Dziś, mimo że ogólnopolski poziom pustostanów pozostaje relatywnie komfortowy, dostępność dużych, nowoczesnych i dobrze zlokalizowanych modułów może być ograniczona. Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2026 roku wynosił ok. 7,1%, a jednocześnie podaż dużych modułów dostępnych natychmiast w kluczowych lokalizacjach była ograniczona.

Popyt rośnie, ale najemcy są bardziej wymagający

Wzrost popytu nie oznacza prostego powrotu do strategii „wynajmujemy więcej za wszelką cenę”. Najemcy wracają do rozmów o ekspansji, ale robią to znacznie bardziej świadomie. Liczy się nie tylko cena najmu, lecz także całkowity koszt operacyjny, efektywność energetyczna budynku, dostęp do pracowników, jakość infrastruktury drogowej, możliwość automatyzacji oraz elastyczność obiektu. Najemcy coraz częściej odchodzą od krótkoterminowej optymalizacji czynszu na rzecz budowania stabilności operacyjnej i dostosowania obiektów do przyszłych technologii.

To szczególnie istotne dla firm z branż takich jak e-commerce, FMCG, logistyka kontraktowa, produkcja lekka czy dystrybucja krajowa. W tych sektorach magazyn nie jest już wyłącznie miejscem składowania towaru. Coraz częściej pełni funkcję centrum kompletacji, cross-docku, punktu obsługi zwrotów, zaplecza produkcyjnego lub węzła ostatniej mili. W efekcie przy wyborze powierzchni znaczenie mają parametry techniczne takie jak:

• wysokość składowania,
• nośność posadzki,
• liczba doków,
• place manewrowe,
• moc przyłączeniowa,
• układ regałów oraz możliwość dalszej rozbudowy.

Trend rosnącego znaczenia lokalizacji premium, e-commerce i efektywności energetycznej jest wskazywany także w prognozach dla rynku na 2026 rok.

Ograniczona podaż może przyspieszyć decyzje

Po stronie podaży rynek pozostaje ostrożny. W I kwartale 2026 roku deweloperzy oddali do użytkowania ok. 650–653 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, natomiast w budowie znajdowało się ok. 1,4-1,5 mln mkw. Co ważne, rozpoczęto relatywnie niewiele nowych inwestycji – według danych rynkowych było to ok. 320 tys. mkw. w I kwartale 2026 roku.

Dla najemców oznacza to, że decyzje o relokacji lub ekspansji warto podejmować z większym wyprzedzeniem. Jeżeli firma potrzebuje dużego modułu, wysokiego standardu technicznego, określonej lokalizacji lub dodatkowych usprawnień – np. pod ADR, chłodni, dużej mocy energetycznej czy strefy produkcyjnej – proces poszukiwania powierzchni może potrwać dłużej niż wcześniej. Prognozy na 2026 rok, wskazywały że spadek udziału projektów spekulacyjnych może oznaczać mniejszą dostępność gotowej powierzchni i konieczność planowania z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem.

Czy wraca rynek najemcy?

Formalnie nadal można mówić o rynku, w którym najemcy mają przestrzeń do negocjacji – szczególnie tam, gdzie dostępna jest istniejąca powierzchnia lub właściciele konkurują pakietami zachęt. Czynsze bazowe pozostają względnie stabilne, choć rzeczywisty koszt najmu zależy od lokalizacji, standardu budynku, długości umowy oraz poziomu zachęt oferowanych przez właściciela.

Jednocześnie nie jest to jednolity obraz dla całej Polski. W popularnych lokalizacjach – takich jak Warszawa i okolice, Polska Centralna, Górny Śląsk, Wrocław czy Poznań – najbardziej atrakcyjne moduły mogą znikać szybciej, a wybór obiektów spełniających konkretne wymagania operacyjne bywa ograniczony. Prognozy Prologis Research cytowane przez branżowe media wskazują, że w kluczowych lokalizacjach presja popytowa może być wyraźnie silniejsza niż sugeruje sam ogólnopolski poziom pustostanów.

Ekspansja tak, ale dobrze policzona

Najemcy wracają do ekspansji, ale nie jest to już ekspansja oparta wyłącznie na szybkim wzroście powierzchni. Obecnie firmy częściej zadają pytania:

• Czy nowy magazyn obniży koszt jednostkowy obsługi zamówienia?
• Czy poprawi czas dostawy?
• Czy pozwoli ograniczyć liczbę operacji transportowych?
• Czy da możliwość automatyzacji?
• Czy zabezpieczy rozwój firmy na kolejne 5-10 lat?

Dlatego coraz większego znaczenia nabiera doradztwo logistyczne i transakcyjne. Przed podpisaniem umowy najmu warto przeanalizować nie tylko czynsz, ale również układ procesów, lokalizację względem klientów i dostawców, dostępność pracowników, koszty transportu, parametry techniczne obiektu oraz potencjalne ryzyka operacyjne. W praktyce tańszy magazyn w mniej optymalnej lokalizacji może generować wyższe koszty całkowite niż droższy obiekt położony bliżej głównych szlaków dystrybucyjnych.

Co może przynieść druga połowa 2026 roku?

Pełne dane za II kwartał i całe I półrocze 2026 roku będą kluczowe dla oceny, czy mocne otwarcie roku przerodziło się w trwały trend. Warto jednak zauważyć, że już dane za I kwartał pokazują kilka istotnych sygnałów: wzrost popytu brutto, wyraźne odbicie popytu netto, spadek pustostanów i ostrożność deweloperów po stronie nowej podaży.

Jeżeli te tendencje utrzymają się w kolejnych miesiącach, najemcy planujący relokację lub zwiększenie powierzchni powinni działać z wyprzedzeniem. Największą przewagę będą mieć firmy, które wcześniej przygotują brief techniczny, określą wymagania operacyjne i porównają kilka scenariuszy: renegocjację obecnej umowy, relokację, ekspansję w istniejącym parku, projekt BTS lub zmianę lokalizacji całej sieci dystrybucyjnej.

Podsumowanie

Rynek magazynowy w Polsce po pierwszej połowie 2026 roku można opisać jako rynek selektywnego ożywienia. Najemcy wracają do ekspansji, ale robią to ostrożniej, bardziej analitycznie i z większą świadomością kosztów operacyjnych. Wzrost znaczenia nowych umów i ekspansji pokazuje, że firmy znów myślą o rozwoju, jednak ograniczona aktywność deweloperska i mniejsza liczba projektów spekulacyjnych sprawiają, że najlepsze powierzchnie mogą wymagać wcześniejszego planowania.

Dla firm, które rozważają wynajem magazynu, relokację lub zwiększenie powierzchni, najważniejszy wniosek jest prosty: warto rozpocząć analizę wcześniej, zanim rynek najlepszych lokalizacji stanie się bardziej konkurencyjny.

Szukasz magazynu do wynajęcia?
Przygotujemy porównanie dostępnych powierzchni magazynowych, ocenimy ich potencjał logistyczny i pomożemy wybrać lokalizację, która obniży koszty operacyjne Twojej firmy.